Thời gian gần đây, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục được Chính phủ quan tâm nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cũng như người dân.
Mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực đã yêu cầu các bộ, ngành liên quan rà soát để bãi bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, do đây là thủ tục được cho là đang làm phát sinh sự chồng chéo giữa nhiều hệ thống pháp luật khác nhau.
Vậy việc đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay được thực hiện như thế nào? Việc bãi bỏ thủ tục này mang lại những tác động tích cực gì đối với thị trường?
* Cơ sở pháp lý của việc đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong các giao dịch có nguy cơ mất cân bằng về vị thế giữa doanh nghiệp và khách hàng, pháp luật hiện hành quy định một số loại hợp đồng phải thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung trước khi đưa vào sử dụng.
Cụ thể, khoản 1 Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 quy định:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Trên cơ sở đó, danh mục hàng hóa, dịch vụ phải thực hiện đăng ký hợp đồng theo mẫu được quy định tại Thông tư 42/2025/TT-BCT, trong đó hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc trường hợp phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Tuy nhiên, bên cạnh quy định nêu trên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện còn chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành như:
-
Luật Nhà ở 2023;
-
Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
-
Nghị định 96/2024/NĐ-CP về mẫu hợp đồng và nội dung bắt buộc.
Theo đó, chủ đầu tư vừa phải tuân thủ các mẫu hợp đồng bắt buộc của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, vừa phải thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý thuộc ngành công thương. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng chồng chéo trong áp dụng pháp luật và là cơ sở để Chính phủ tiếp tục yêu cầu rà soát, xem xét bãi bỏ thủ tục này.
1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện đang được quản lý như thế nào?
Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự mà còn đồng thời chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định chuyên ngành như:
-
Luật Nhà ở;
-
Luật Kinh doanh bất động sản;
-
Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng;
-
Các nghị định hướng dẫn và mẫu hợp đồng bắt buộc trong lĩnh vực bất động sản.
Ngoài ra, theo danh mục ban hành kèm theo Thông tư số 42/2025/TT-BCT của Bộ Công Thương, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc nhóm phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý Nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Như vậy, ngoài việc tuân thủ các điều kiện của pháp luật chuyên ngành về bất động sản, chủ đầu tư còn phải thực hiện thêm thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu.
2. Những bất cập từ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ
Trên thực tế, việc tồn tại đồng thời nhiều cơ chế quản lý đang tạo ra tình trạng mà nhiều chuyên gia pháp lý gọi là “một cổ hai tròng”.
Cụ thể:
Thứ nhất: Chồng chéo giữa pháp luật chuyên ngành
Chủ đầu tư phải tuân thủ mẫu hợp đồng và quy định bắt buộc theo pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên đồng thời lại phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý thuộc ngành công thương.
Điều này dẫn đến trường hợp:
-
Hợp đồng đúng theo quy định ngành xây dựng;
-
Nhưng khi đăng ký tại cơ quan khác lại phải điều chỉnh hoặc bổ sung nội dung.
Ngược lại, nếu chỉnh sửa theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ thì có thể phát sinh nguy cơ không còn phù hợp với mẫu hợp đồng theo quy định chuyên ngành bất động sản.
Thứ hai: Kéo dài thời gian triển khai dự án
Việc phát sinh thêm một bước thủ tục hành chính có thể làm:
-
Chậm tiến độ mở bán dự án;
-
Tăng thời gian chuẩn bị hồ sơ;
-
Tăng chi phí nhân sự, pháp chế và chi phí tuân thủ.
Đối với các doanh nghiệp mới hoặc quy mô nhỏ, việc thực hiện thêm thủ tục có thể tạo áp lực đáng kể trong quá trình triển khai dự án.
Thứ ba: Gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật
Mỗi thủ tục bổ sung đều phát sinh:
-
Chi phí hành chính;
-
Chi phí rà soát hồ sơ;
-
Chi phí tư vấn pháp lý;
-
Chi phí cơ hội do kéo dài thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.
Các chi phí này trên thực tế có thể được tính vào giá thành sản phẩm cuối cùng.
3. Những điểm tích cực khi bãi bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nếu thủ tục này được chính thức bãi bỏ, có thể mang lại nhiều tác động tích cực:
Thứ nhất: Thống nhất cơ chế quản lý pháp luật
Các chủ thể tham gia giao dịch chỉ cần áp dụng thống nhất theo:
-
Luật Nhà ở;
-
Luật Kinh doanh bất động sản;
-
Mẫu hợp đồng bắt buộc theo quy định chuyên ngành.
Việc áp dụng một cơ chế thống nhất sẽ hạn chế xung đột pháp lý.
Thứ hai: Rút ngắn thời gian đưa dự án ra thị trường
Việc giảm bớt một bước thủ tục hành chính giúp:
-
Đẩy nhanh tiến độ triển khai;
-
Rút ngắn thời gian mở bán;
-
Tăng tính linh hoạt cho doanh nghiệp.
Thứ ba: Giảm chi phí cho doanh nghiệp và người mua nhà
Khi giảm chi phí tuân thủ pháp luật, doanh nghiệp có điều kiện tối ưu chi phí hoạt động, từ đó có thể góp phần giảm áp lực chi phí lên giá bán sản phẩm.
Thứ tư: Chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm
Xu hướng cải cách hiện nay hướng tới:
-
Giảm thủ tục tiền kiểm;
-
Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật;
-
Nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư.
Cơ chế này vừa bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước vừa giảm thủ tục hành chính không cần thiết.
Ý kiến pháp lý
PQLAW cho rằng việc rà soát để bãi bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hướng đi phù hợp trong bối cảnh hệ thống pháp luật về bất động sản hiện nay đã có cơ chế quản lý tương đối đầy đủ.
Hợp đồng mua bán căn hộ hiện đã chịu sự điều chỉnh chặt chẽ bởi:
-
Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh;
-
Nghĩa vụ công khai thông tin;
-
Mẫu hợp đồng bắt buộc;
-
Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư.
Do đó, việc duy trì thêm một bước đăng ký hợp đồng theo mẫu có thể làm gia tăng thủ tục hành chính nhưng chưa tạo ra giá trị quản lý tương xứng.
Tuy nhiên, việc bãi bỏ thủ tục không đồng nghĩa với việc giảm trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư. Doanh nghiệp vẫn phải bảo đảm nội dung hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật chuyên ngành, bảo vệ quyền lợi người mua và hạn chế các điều khoản bất lợi hoặc bất cân xứng trong giao dịch.
Theo báo Pháp Luật: https://plo.vn/ (bài viết: Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu bỏ thủ tục đăng ký 'hợp đồng mua bán căn hộ chung cư')
Tổng hợp: PQLAW Team.
Hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí ngay: 0977.555.775